关于重视物业管理工作的建议

中河  许国华

小区是社会的基础单位，是居民集中生活、休憩的重要场所，小区的物业管理状况直接关系到居民的切身利益和社会稳定，随着社会形势的发展，目前物业企业面临的困难较多，若政府不加以重视和扶持，恐怕会进一步影响服务水平的提高，阻碍该行业的健康发展。物业企业目前存在的难题是：

一、物业费收费难

其理由不外乎是房子质量问题、家中遭窃、服务管理没到位等等。收费难的问题，并非是一个小区的问题，大多数小区都存在这样的问题，只是物业费的收缴比率有高有低。由于物业费不能及时收上来，一些管理就无法跟上。长此以往就形成恶性循环，再加上随着物价上涨，人力成本激增，对劳动密集型的物业企业冲击很大。

二、违章搭建，占地种菜养鸡养狗制止难

一方面居民对小区的违法违章搭建行为越来越敏感；另一方面由于物业管理单位没有执法权而使违章建筑、养鸡、种菜、车棚出租、群租等行为缺乏法制手段，而相关行政执法部门的不作为已严重影响小区物业管理水平的提高。

三、车辆激增停车难

随着这几年私家车的急剧增加，小区停车难的问题越来越突出，由于车位不足，一些居民只有把车停在小区的道路上、绿化带、车库前。由于乱停车，为此车主间发生的争执和纠纷增多，最后物业总脱不了干系，增加了业主与物业的矛盾。

四、小区设施毁坏维修难

一般小区的设施，包括：路灯、绿地、花坛、管道、监控、小桥、座椅等等，好一些的小区或者规模大一些的还拥有水池、景观灯、亭台楼榭等等，这些都是为了优化人居环境而建造的，小区中这样的设施越多，品质越高，维护和更新的后续成本也更大，光靠小区居民交纳的有限的日常维修资金是入不敷出，许多设施由于缺乏资金维护只好慢慢毁掉，对于居民的指责物业对此也很是无奈。

五、法律法规的理想化与现实之间的差距导致小区实际开展工作困难。

1、法律规定业主的自治权太大、太笼统，实际操作起来很难。按照《物业管理条例》规定，小区的所有重大事情都需经过业主讨论、共同决定，但事实上由于开会难、议事难，很难达到物业管理条例所规定的“应当经专有部分建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的三分之二的业主同意”。由于居民参与意识、责任意识不强，许多事情只能拖着解决不掉。

2、业委会的制度还不够完善，目前来讲业委会还仅仅是一个松散的组织，成员来自五湖四海，素质参差不齐，且业委会的工作性质是公益性的、无报酬，时间一长热情减退，很难保证其作用的发挥。

面对上述问题，我们的建议是：政府应关注、重视小区物业管理问题，能从行政法规、政策层面上出台一些地方性的规定和措施、促进物业服务企业良性发展，社区安定和谐。具体有：

1、政府要加大宣传力度，引导居民树立消费意识：即物业管理是伴随房地产开发应运而生的一种行业，它是一个企业，它所开展的服务和管理的一切费用都来自于物业服务费用的收取，要接受物业企业的管理和服务，就要尽缴纳费用的义务；同时物业的服务是对小区公共设施的服务，并不能要求无限制的扩大它的职责。

2、行政执法单位要加强对小区违章建筑、车棚出租、小区养鸡、大型犬、群租问题的执法力度，对上述问题能否出台一些地方性的、细化的、可操作性的规定和措施，督促城管部门严格执法。

3、政府要协调法院受理部分恶意拖欠物业费的诉讼案件。

4、对广大党员干部的年度考核需要社区表现证明。建议政府大力倡导并由纪检部门具体起草，党员干部社区理应发挥模范带头作用，小区居住最起码要做到的几项基本要求。

5、建议政府要出台新的规定，对中心城区未来开发小区要适当提高车位配置比例，并加强中心城区停车场的建设，以缓解小区停车难问题；同时建议开展交警进小区活动，以处理车辆违规堵门事件。

6、建议政府加强对新进入宁波市场的外地物业企业的监督，并设置保证金制度，防止物业企业出现接管新小区三年不到、用完新小区开办资金就走人的现象，给新小区带来不稳定因素。